浙江省杭州市人民政府办公厅


转发市房管局关于杭州市公有住房使用权有偿转让转租管理暂行规定的通知

杭政办[ 2004 ]2 号



各区人民政府,市政府各部门、各直属单位:
　　市房管局拟订的《杭州市公有住房使用权有偿转让转租管理暂行规定》已经市政府同意,现转发给你们,请认真组织实施。


杭州市人民政府办公厅
二○○四年一月八日



　　杭州市公有住房使用权
　　有偿转让转租管理暂行规定
　　(市房管局　二○○三年十二月二十九日)

　　为充分发挥公有住房的使用效益,改善居民住房条件,盘活存量房产,刺激住宅消费,规范公有住房使用权有偿转让转租行为,根据建设部《城市房屋租赁管理办法》(建设部令第34号)和省政府《浙江省房屋租赁管理条例》(省政府令第1号)的有关规定,结合我市实际,制定本暂行规定。
　　一、本暂行规定适用于本市城市规划区范围内〔不包括萧山区、余杭区、杭州高新开发区(滨江)〕公有住房使用权有偿转让转租行为的管理。
　　本规定所称公有住房是指房管部门直管公有住房。
　　二、公有住房使用权有偿转让是指公有住房承租人经房屋产权单位同意后,将自己承租公有住房的使用权按规定程序一次性有偿转让给他人的行为;公有住房使用权有偿转租是指公有住房承租人将自己承租的公有住房,按规定程序在一定期限内有偿转租给他人使用的行为。
　　公有住房使用权有偿转让转租后的房屋产权性质不变,仍属房管部门直管的公有住房。公有住房使用权转让的受让人应当与房管部门重新签订公有住房租赁合同。
　　非本市常住户口人员不能受让公有住房使用权。
　　三、公有住房使用权有偿转让转租应当以调剂住房余缺,提高房产使用效能,有利于承租人改善住房条件为目的,按照平等自愿、诚实信用、依规定转让转租的原则进行。
　　四、杭州市人民政府房管部门是公有住房使用权有偿转让转租的主管机关。
　　五、有下列情形之一的,不得有偿转让转租公有住房使用权:
　　(一)转让转租人未取得公有住房租赁的合法证件;
　　(二)属于代管房产及其它需落实政策的房产;
　　(三)使用权纠纷或承租人与房屋产权单位租赁纠纷尚未解决;
　　(四)承租人损坏房屋结构,产权单位或物业管理部门要求其修复而尚未修复;
　　(五)承租人拖欠房屋租金;
　　(六)转让成套住房中的一部分;
　　(七)同户居住的其他成年使用人(含临时出国、参军、在大中专院校求学、劳改、劳教人员等)持有异议;
　　(八)转让后,人均住房使用面积低于10平方米;
　　(九)转让转租公房的全部面积超过可享受住房标准;
　　(十)法律、法规及政策规定禁止转让转租的其他情形。
　　受让人已享受实物分房且已超过可享受面积标准的,不得受让受租公有住房使用权。
　　六、公有住房使用权的转让价格明显低于市场价的,公有住房产权人有同等条件下的优先受让权。
　　转让转租公有住房使用权,在同等条件下两户并租(住)的,另一户或同户其他使用人有优先受让权和优先承租权。
　　七、公有住房使用权有偿转让转租时,由市房管部门按成交价格20%的标准向公有住房使用权转让转租人收取公有住房使用权转让转租收益金。收取的转让转租收益金专项用于房屋维修与管理。
　　八、公有住房使用权有偿转让转租,其转让转租收益金由转让转租人一次性缴纳。
　　九、公有住房使用权有偿转让转租办理程序:
　　(一)申请:公有住房承租人在公有住房使用权有偿转让转租前,应当向直管公房管理部门提出经同户居住的成年使用人共同签字同意的转让转租书面申请,并如实申报转让价格,经初审同意后,领取市房管局统一印制的《公有住房使用权转让、转租申请审批表》。
　　(二)签订协议:转让转租双方当事人签订转让转租协议。
　　(三)受理:自转让转租协议签订之日起10日内,转让转租双方当事人向直管公房管理部门提交原租赁凭证,公有住房使用权转让转租协议,《公有住房使用权转让、转租申请审批表》,身份证复印件或法人资格证明,直管公房管理部门自受理之日起15日内经确认无误后,报市房管部门审批。
　　(四)缴费:经市房管部门审批同意后,转让转租人按规定缴纳相关费用。
　　(五)办证:转让转租双方当事人凭市房管部门出具的转让转租收款凭证,办理变更户名或房卡注记手续。
　　十、公有住房使用人转让合法取得使用权的公有住房,其超过省政府办公厅《关于城镇干部职工住宅暂行标准的通知》(浙政办发〔1996〕177号)规定标准的部分面积,收益金按规定标准的2倍缴纳;转租合法取得使用权的公有住房,其超过省政府办公厅浙政办发〔1996〕177号文件规定标准的部分面积,收益金按规定标准的1.5倍缴纳。
　　十一、原承租人拆迁时自行出资扩面的部分,该部分面积不计收收益金,受让人继续享受原承租人所享受的权利,并承担其义务。
　　十二、公有住房使用权转让后,受让人继续享受原承租人的权利,并承担其义务。
　　十三、公有住房使用权是依据本暂行规定有偿取得的,其转让的公有住房使用面积计入转让人已享受的实物分房面积,不计入受让人已享受的实物分房面积。
　　十四、违反本暂行规定第五条规定,承租人未经产权单位同意擅自将自己承租的公有住房使用权有偿转让给他人的,产权单位有权中止租赁合同,收回房屋使用权。构成犯罪的,由司法部门依法追究刑事责任。
　　十五、违反本暂行规定第五条规定,承租人未经产权单位同意擅自将自己承租的公有住房有偿转租给他人的,按《浙江省房屋租赁管理条例》的有关规定给予行政处罚。构成犯罪的,由司法部门依法追究刑事责任。
　　十六、各级公房管理人员应遵守规定,恪守职业道德,秉公办事,不得徇私舞弊,以权谋私,违者按有关规定严肃处理。构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
　　十七、单位自管公有住房使用权的有偿转让转租,可参照本暂行规定执行。
　　十八、本暂行规定由杭州市房产管理局负责解释。
　　十九、本暂行规定自2004年3月1日起施行。
　　萧山区、余杭区、杭州高新开发区(滨江)可参照执行。



浅论基层检察机关办公室体制下“分类管理”的可行性

刘金山


从当前检察机关“分类管理”改革的实践看，“分类管理”作为一种检察队伍内部管理制度，试图走一条以职位分类为主、品位分类为辅的分类模式，以扭转检察机关长久以来形成的行政一元化管理机制的倾向。从基层办公室管理工作来看，“分类管理”无疑有利于拓宽我们的管理思路，提高行政事务管理效率，同时也给了基层办公室工作人员较大的发展空间。下面就探讨一下在基层检察院办公室体制的现实制约下，“分类管理”设想的可行性。
1999年，最高人民检察院《检察工作五年发展规划》首次正式提出了对检察人员实行“分类管理”的设想，并通过竞争上岗、双向选择、严格的编制员额制等人事制度改革措施，为“分类管理”改革提供切入点。2002年2月，《检察改革三年实施意见》再次将建立检察人员分类管理制度作为改革的重要目标之一。从高检院《检察人员分类改革框架方案》中提出的设想来看，检察人员分类改革的基本任务是，依据职位分类原理将检察院的职能和相关工作细化分解，设置职位。根据各个职位的工作性质、责任轻重、难易程度和所需资格条件的不同，进行人员选拔、考核、培训、升降、奖惩、确定工资待遇等管理活动。形象的说，就是因事设人，一个坑装一个萝卜。这种改革设想如果在今后能够顺利实施下来，对我们检察机关的管理，必定影响深远。
一、 “分类管理”设想对基层办公室管理的影响。
在“分类管理”制度下，将为检察系统内的行政后勤管理人员提供一个独立的检察行政官的发展序列，这将带来两个好处，一是有利于检察内部行政管理工作的开展，二是给检察行政人员提供了较好的发展空间。三是对从事业务工作的检察官们的好处，这就不必多说了，改革分类管理本义就是为突出检察官地位而进行的。
在现有的检察系统行政一元化管理体制下，检察人员套用行政级别，使行政人员与检察业务人员均围绕着“身份等级”即“品位”开展工作，科层制的等级结构使行政职务处在最显要的地位上，形成了千军万马都冲着“长”去的局面。这一方面使检察业务人员失去了对业务工作的主导权，检察官丧失了独立性。另一方面，在行政职务的竞争中，办公室的人员往往处于劣势，毕竟检察机关最看重的还是司法职业能力。现有的管理制度并没有给办公室工作人员提供必要的法律地位和发展空间，加上基层检察院办公室岗位职务的定位，发展空间狭窄。这就势必要强迫办公室工作人员去争夺有限的“检察官”法律职称，挤占业务人员的位置，反过来影响办案。当2002年《检察官法》修订后，对于非法律出身并且长期从事办公室工作人员来说，谋求法律职务变得难上加难，发展空间丧失之后很难想像他们还能保持多大的工作积极性和主动性，反过来又影响到办公室行政管理工作的开展。而通过“分类管理”改革，恰恰能为他们开辟一条新路，提供一条与检察专业人员不同的发展序列。
二、基层检察院办公室体制下的“分类管理”
从办公室工作的实践来看，即使在办公室管理工作内部，“分类管理”的思路也有很大的可操作性。在这个体制下，办公室承担着行政管理、秘书督办、信息统计、档案管理、行政装备、等多种职责，有的还兼管法警工作。对应的上级检察机关往往要分成四五个部门来承担这些工作任务。在现有的办公室体制下，基层检察院办公室承担的任务重、岗位多、人员却比较紧张，同时，办公室工作对检察院内最大的群体——专业法律人才没有任何吸引力，在现在的管理体制下，基层缺乏发展空间的现实，使一些能够胜任行政工作，如文秘档案、信息统计、财务技术等方面的专业人才也没有兴趣加入进来。留人困难，出路也有限，这成为基层检察院办公室领导心中的一个死结。
“分类管理”思想的运用，却能在一定程度上化解这个死结。在内部管理上，办公室应注重将“岗位”向“职位”转化，改变以往“品位”分类制下身份决定一切的做法。以往实行的“岗位责任制”已经将办公室的各种工作分解到各个岗位上去，为这一转变奠定了基础。但“岗位”偏重的是工作激励和责任追究，并没有涉及到岗位的权限、难易、任职资格等方面的内容，很难形成权责一致的职位概念。其思路还是将人束缚在工作上，而完成工作所需要做的重大决定仍需要办公室领导层决策。其实，办公室负责的工作面大量广，办公室主任也非全能选手，对各种工作都能做到熟悉精通，更何况还有一些技术性较强，知识更新较快的工作，老经验未必管用，因而办公室领导在面对问题时所作的决定难免也会出现偏差。同时办公室领导每天在琐事上牵掣住大量精力，难免会影响到对工作的全面控制。“职位”分类的关键就在于“权责统一，各尽其能”。通过明确授权和责任，可以充分发挥职位上的工作人员的主动性和责任心。对每个职位的考核，由于基层办公室“兼职”不可避免，办公室主任也可以从琐事中脱身，将精力集中到决策、领导、协调、控制工作进程等较为宏观的方面，提高办公室管理质量，更好的为检察工作提供行政后勤管理服务。
在发展空间方面，“分类管理”下的司法行政官序列，可以使办公室人员摆脱局限于检察机关内部竞争的窘境，使之不必把自己的前途局限于走“检察官”这条蜀道。既然是行政人员，完全可以长期从事办公室行政管理路径的广阔空间。对检察行政人员的管理，应当区别于检察官序列。在现存条件下，因为当前检察机关人事管理实行的也是双重领导制。实行检察职能与行政管理职能相分离，涉及到检察体制的层次问题，一些关键的检察理论问题还存在重大分歧，而且由于历史、体制和观念上的原因，对检察机关的行政式管理方式还不可能在短期得到根本革新，实现检察职能与行政管理职能相分离也就不可能一而就，必须按照积极稳妥、循序渐进原则，逐步推进此项改革的深入开展。