离婚，房地产如何分割
奚正辉
《婚姻法》2001年4月28日修改后，婚前购买的房地产归购买方所有，婚后购买的房地产归夫妻双方所有，原来结婚满8年变为夫妻双方共有的规定已经取消。现实生活很复杂，根据婚姻法的原则规定，离婚当事人往往不知道如何分割房地产。其实法律没有明确规定，法官的自由裁量权就会大一点，但是需要遵守公平合理的原则来分割房地产。笔者根据多年的办案经历，把经常遇到的问题归纳总结，望能给当事人一点启发。
一、夫妻一方婚前以个人财产出资并贷款购买房屋，登记在一方名下，婚后夫妻共同清偿贷款，在离婚诉讼中如何处理？
答：该房屋仍为其个人财产，贷款为其个人债务。婚后配偶一方参与清偿贷款，并不改变该房屋为个人财产的性质，因此，在离婚分割财产时，该房屋为个人财产、剩余未归还的债务为个人债务，对已归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分，应当予以返还。
二、夫妻双方婚前都出资并贷款购买房屋，登记在一方名下，婚后夫妻共同清偿贷款，在离婚诉讼中如何处理？
答：对于产证登记在一方名下，但配偶方有证据证明婚前购房时其也共同出资的，在离婚分割财产时，该房屋仍为产证登记人的个人财产，剩余未归还的债务为其个人债务，但对首付款和已归还的贷款中属于配偶一方出资和清偿的部分，应当予以返还。若双方均认可所购房屋为共同所有的除外。
三、夫妻一方婚前以个人财产出资并贷款购买房屋，登记在双方名下，婚后夫妻共同清偿贷款，在离婚诉讼中如何处理？
答：房屋原来是按份共有，婚后转化为共同共有，原则上各半分割。但在分割共同所有的房产时，对于存在当事人出资数额比例悬殊、且婚后确未共同生活或婚姻关系存续期间较短等情形的，也应一并考虑，可参考当时的出资比例对房产进行分割，而不宜拘泥于各半分割。
四、夫妻一方以个人财产购买了房地产，婚姻关系存续期间增值部分，如何让分割？
答：当事人以个人财产购买了房产，在婚姻关系存续期间，因市场行情变化抛售后产生的增值部分，由于这些财产本身仅是个人财产的形态变化，性质上仍为个人所有之财产，抛售后的增值是基于原物交换价值的上升所导致，仍应依原物所有权归属为个人所有。
但是，从最高人民法院的《婚姻法司法解释（三）》的草案来看，最高院从维护社会的和谐稳定的角度，认为婚前房产婚后增值部分，法院在离婚财产分割时，应酌情予以考虑合理分割。
五、父母为子女结婚所给付的购房出资是否均构成对子女的赠与？
答：若当事人有证据证明其与出资人之间形成的是借贷关系的，则不能适用该条规定。当然，该证据应当是在当事人离婚诉讼前形成的，离婚诉讼中父母作出不是赠与意思表示的陈述或证明，尚不足以排除赠与的推定。
六、当事人婚后，父母为双方购房出资，产证登记在夫妻一方名下的，是否可认定父母的购房出资是明确表示为向夫妻一方的赠与？
答：父母出资购买房屋，产证登记在出资者自己子女名下的，从社会常理出发，可认定为是明确向自己子女一方的赠与，该部分出资应认定为个人所有；若产证登记在出资人子女的配偶名下的，除非当事人能提供父母出资当时的书面约定或声明，证明出资者明确表示向一方赠与的，一般以认定为向双方赠与为妥，该部分出资宜认定为夫妻共同所有。
七、离婚诉讼中，婚前由夫妻一方承租或由父母承租，婚后以夫妻共同财产购买为产权的公房，其公房使用权本身蕴涵的价值如何归属和处理？
答：1、一方婚前承租的公房是基于福利政策分配取得，婚后以共同财产购买为产权的，由于在婚姻关系存续期间内无法体现出原公房使用权的交换价值，则在离婚分割该产权房时可不考虑原公房使用权的交换价值单独归属问题；2、一方婚前承租的公房使用权是其以个人财产支付对价取得的，婚后又以共同财产购买为产权，在离婚分割该产权房时，应当将取得原公房使用权时所支付对价部分确定为当时承租的夫或妻一方个人所有，产权房的剩余部分价值按共同财产分割；3、对于婚前由夫或妻一方父母承租、婚后又以共同财产购买为产权的公房，原公房使用权的交换价值可参照司法解释（二）第二十二条的规定，推定为父母对夫妻双方的赠与，离婚时可直接将产权房按共同财产分割处理。
八、离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，如何处理？
答：人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。
九、如何确定购房时间在婚前还是婚后？
答：上海高院不直接考虑产权证的取得时间的影响因素，而以签订购房合同取得“期待权”的时间及付款情况为考量因素。购房合同签订在婚前，且在婚前支付首付款的，即使在婚后继续还贷，在离婚时该房产仍应认定为婚前个人财产为宜。但江苏高院是以产权证取得的时间为节点，详见《江苏高院民一庭“婚姻家庭案件疑难问题法律适用研讨会综述》。
十、离婚时，涉及到房地产其他共有人（包括父母、子女与第三人），如何处理？
答：对家庭共有房屋的分割问题可告知当事人另案起诉，或者中止离婚诉讼，不应将其他家庭成员追加为离婚诉讼的共同诉讼人。涉及第三人也同样如此。离婚后再起诉，案由可能是离婚后财产纠纷、分家析产纠纷、共同共有纠纷，视具体案件确定。
根据物权法的规定，房地产以登记为准，涉及家庭成员的，应该是共同共有，应该视为家庭共同财产析产分割。涉及第三人，根据约定按份共有，未约定按出资比例确认。
十一、双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时，如何处理？
财政部关于当前政府采购工作若干事宜的通知
财政部
财政部关于当前政府采购工作若干事宜的通知
财库［2001］2号
各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局），新疆生产建设兵团财务局：
为了做好2001年政府采购工作，现就当前政府采购工作若干事宜通知如下：
一、抓紧做好2000年政府采购信息统计编报工作
2000年7月份财政部下发了《关于加强政府采购信息统计报表编报工作的通知》（财库［2000］2号）。从近半年的执行情况看，全国只有部分地区能够按照文件要求做好编报工作，不少地区这项目工作不及时，个别地区甚至一次未报。政府采购信息报表是政府采购工作的一项重要内容，是国家研究制定政府采购政策和法规制度必不可少的参考信息。因此，各级财政部门必须重视2000年政府采购信息统计年报的编报工作，务必于2001年2月底前将《2000年度政府采购信息统计表》报财政部国库司。为了全面反映各地区的政府采购工作情况，请同时将2000年本地区有多少县（市）进行了政府采购,占本地区县（市）的比重（%）,以及本地区有多少地（市）级设立了政府采购机构，占本地区地（市）能的比重（%）等有关数字一并上报。
二、积极安排好2001年政府采购工作
2000年，各级财政部门在当地党委、政府的领导下，在政府采购的制度建设、机构建设、实施政府采购等方面做了大量工作，取得了一定成效。为了使2001年的政府采购工作做得更好，请各级财政部门在对2000年政府采购工作进行认真总结的基础上，结合本地区实际，围绕扩大采购规模和采购资金实行财政直接拨付的改革要求，提出2001年的工作安排意见,于2001年2月底前报送财政部国库司。
与此同时,要按照财政部下发的《关于进一步加强地方政府采购管理工作的通知》（财库［2000］12号）的有关规定要求，完善各项管理工作。重点是政府采购计划（预算）的编制工作，凡未建立政府采购计划（预算）制度的地区，应当利用年初的有限时间，督促本地区的部门和单位抓紧编制政府采购计划（预算），为全年开展好政府采购活动创造良好的条件。
三、进一步加强政府采购的宣传工作
做好政府采购宣传工作，对于推行政府采购制度，取得社会各界的理解和支持，是非常必要的。但是，近一个时期，一些单位、个人假借财政部的名义，举办一些与政府采购有关的以盈利为目的的活动，给政府采购管理工作事来了一定负面影响。为了使社会各个方面能够全面准确地了解政府采购工作和发展方向，确保财政部门注意：一是根据财政部《关于对参加商业性政府采购研讨交流活动有关事项的紧急通知》（财库函［2000］35号）的精神，各级财政部门不得参加一些单位未经财政部负责政府采购主管部门同意，又未经其授权委托，自行举办的以盈利为目的的商业活动。二是在政府采购宣传工作中，凡涉及到政府采购的管理体制、政策调整和资金支付改革以及中介机构和供应商市场准入等问题的宣传和采访，应当做到与财政部政府采购规章制度规定和有关精神保持一致。三是各地区在参加财政部组织的培训工作的同时，注意做好本地区培训工作，全面提高本地区政府采购工作人员的各项素质。四是要认真执行财政部颁发的《政府采购信息公告管理办法》（财库［2000］7号）和《关于中国政府采购网有关管理问题的通知》（财库［2000］28号）。建立全国统一和完整的政府采购宣传体系。
二ΟΟ一年一月四日